昆明的新房开始背刺二手房了

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近期本地楼市出现了一些新变化——多个远离城市核心区的新房项目，仿佛有默契一般进一步下调了在售产品的报价。

比如，呈贡某项目就推出了一批单价仅“6字头”的房源，虽然其要求同步购买一两个车位，但考虑到连四区的多数车位价格都已降至了万元一档，这点加购给购房者的压力并不算大。

而空港项目就更为直接了，4500的均价搭配“低于周边二手价”的口号，针对的是谁不言而喻。

图源网络

实际上，自从去年昆明的二手房成交量全面反超商品住宅的那一刻起，这样的局面就已是命中注定；只不过，这一幕上演的速度还是快得有点出乎预料了。

而新房定价之所以会在这一时间点追着二手房价格背刺，主要的原因无外乎两个：

一方面，随着土地供应的收窄以及问题项目的停摆，在某些小板块内“幸存”的可能就一两个新房项目，其就算是想拿新房来对标，恐怕条件也已经不允许了；

另一方面，年内二手房与新房间的成交差距仍在进一步拉大，二手房已经成为了商品住宅名副其实的最大竞争对手。

不信来看看数据——参考第三方机构克而瑞的统计，截至今年一季度末，本地二手房的成交套数市占率已经达到了夸张的70%！

图源克而瑞昆明研究机构，下同

而如果比拼的是成交面积，二手房也丝毫不怯场：除了3月时其成交面积略低，仅20万平左右外，1、2两个月其成交量都在30万平以上。

相对应的，按本地房协公开的数据初步计算，一季度主城商品住宅仅成交了约60万方——二者的比例虽不像套数的七三开那么惊人，但孰强孰弱已一目了然。

而且，更致命的“威胁”还在于二手房对新房成交结构的蚕食：其不止在大规模吸纳90平以下的纯刚需购房者，也在分食原本属于新房的、需求更大面积段的改善客群。

证据是去年多个月份，本地二手房在100-140平两个面积段的成交量表现都稳中有升，这带动全年的二手房套均成交面积来到了102平，一改过去其固有的“老破小”标签。

面对这样的强劲对手带来的压力，新房除了背刺二手房外，好像也没什么好办法了。

这样的市场现状延伸出了两个问题，一是这种背刺真的能为新房项目带来销量吗？

我们还是用事实来说话：记得文章开头提到的细节吗？不止一个项目在近期推出了特惠房源来试探市场，“6字头“的新房也同样出现在了经开区。

图源网络

按照项目宣传，总价六七十万就能买到建面约100平起步的带装准现房；而据我们了解，这批房源目前已售罄——看来其性价比确实收获了一定认可。

当然，单个项目有其特殊的背景和条件，并不见得每个低价促销的楼盘都能取得类似的佳绩，但继续调价至少比什么都不做要有效。

“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，这句老话的含金量还在上升。

第二个问题，虽然部分项目眼下的新房售价甚至比同片区二手房还低，但当其进入存量房市场后，真的就能盈利吗？

答案当然是否定的。

别看目前昆明的二手房销量，已经和商品住宅拉开了不止一个身位；但作为卖方，无论是二手房房东还是新房项目，日子不好过的程度其实是差不多的。

证据之一首先是价格。还是参考克而瑞的数据，今年前4个月本地二手房的成交价格一路在走低，整体均价已经从万元出头滑落到了不足九千。

数据源自克而瑞昆明机构，昆明楼市制图

换句话说，开年以来昆明的二手房成交量之所以能维持去年同期相近水平，本质上还是靠以价换量顶起来的。

证据之二则是成交。虽然昆明的二手房成交套数市占率在稳步攀升，但纵向对比近5年数据，其自身的绝对成交量还是有所下滑的。

说到底，新房不好卖，二手房又怎么可能独善其身。其领先优势，恐怕也只是相对而言罢了。

而抛开一些买卖双方的问题，二手房交易当前存在的一大障碍，在于政策层面给到的定向扶持还是太有限了。

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近期就有个现成的例子：4月底自然资源部办公厅针对商品住宅高去化周期城市的供地限制通知，表面上看只是针对土地市场的调控，但本质上其实也有促进各地新房去库存的潜台词。

二手房何时有过这样的待遇呢？无论是地方阶段性下调首套房商贷利率下限、还是认房不认贷，多是从新房那里蹭来的利好。

真正为二手房量身定制的政策，掰着手指数下来也就带押过户与换房退个税了；但这二者又都有各自的问题。

先说带押过户。昆明直到今年3月底时，才完成了首例跨行带押过户业务，也就是不再要求买方与卖方的房贷处于同一银行旗下。

图源昆明不动产官微

这确实能一定程度上缓解购房者的资金压力，但却没法从根本上缩减房贷金额。因为前面提到的地方自行下调首套房商贷利率的政策，前提是新房价格环同比连跌3个月。

卖得更好的二手房想要享受低利，到头来还要看新房的脸色，这多多少少有点别扭。

再来看换房退个税，其要求必须先卖后买才能享受相应政策；但对多数房东而言，难点往往就在卖出这一侧。如果先买后卖也可行的话，其力度是否能再上一个台阶？

对了还有“以旧换新”，说实话其更多停留在政策完善的阶段，毕竟其作为调控工具还太新了；而且其更强调买哪里，依旧是在围绕着新房做文章。

仅以昆明的楼市现状而言，二手房在政策层面获得的倾斜与支持力度，显然与其贡献率不大成正比。

但实话实说，这一问题的根源大部分也并不在于地方。

因为对包括昆明在内的多数城市而言，这一轮从增量房到存量房市场的切换，都来得太急太快了；其可能远未做好准备，思路还停留在新房阶段。

也就是说，即使上层像针对新房一样，将二手房市场调控的权限部分下放地方，类似昆明这类城市可能也不知道该如何去调整。

所以，要想真正加大对二手房市场的支撑，有两件事不得不做：一是要告诉地方可以调，二则是要说清楚能怎么调；比如拿出一些先进城市的成熟政策，让地方有作业可抄。

当然，我们也理解政策制定层面按兵不动的理由：

一方面，如果二手房松绑太过，怎么能保证相应的潜在购买力能再次回归市场，而不是出清后直接离场呢？

另一方面，截至一季度末，全国的商品房交出了约2.16万亿销售额的成绩；这一数字同比当然仍在下滑，其甚至有可能拉动全年的商品房销售额失守10万亿大关。

图源国家统计局

但就像俗话所说，瘦死的骆驼比马大。依旧没有几个产业能凭一己之力，撑起相似的市场与消费份额。

那与其做多错多，楼市能够以相对平稳的速度滑行，也许就是眼下最优的解决方案了。

毕竟二手房调控说起来容易做起来难，各城市市场间的差异实在是太大了，很容易陷入费力不讨好的怪圈。

总之，不管是否愿意承认，新房与二手房的强弱之势，已发生根本性的转变；类似新房价格背刺二手房的现象，未来也只会越来越多。

而每一位市场参与者，可能都需要一定的时间去适应，才能在市场上找到属于自己的新定位。

我们好奇的是，这种新房价格层面的进一步失守，还有多久会传导到主城四区呢？

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